Los continuos problemas de asequibilidad y la creciente incertidumbre económica están empeorando las condiciones de la vivienda, ya que el debilitamiento de los mercados laborales y la caída en picado de la inmigración frenan el crecimiento de los hogares, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard. El informe «The State of the Nation’s Housing 2026» también señala que la actividad de la construcción se ha ralentizado, que los costes siguen subiendo tanto para los inquilinos como para los propietarios, y que la ayuda federal está muy por debajo de lo necesario.
Los factores que impulsan la demanda de vivienda se están debilitando
El nuevo informe muestra que el crecimiento del número de hogares —un factor clave de la demanda de vivienda— se ralentizó por tercer año consecutivo en 2025, pasando de una media de 2,0 millones de hogares en 2021 a solo 1,1 millones en 2025. Esta ralentización refleja la menor creación de hogares entre los jóvenes adultos, en un contexto de debilidad del mercado laboral, elevada deuda estudiantil y creciente incertidumbre económica.
«Muchos jóvenes simplemente no pueden permitirse formar su propio hogar y, en su lugar, se ven obligados a compartir piso o a vivir con la familia», dijo Daniel McCue, investigador asociado sénior del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda (JCHS). «Para otros, la gran incertidumbre sobre su futuro económico y sobre la economía en general les está haciendo posponer decisiones importantes en sus vidas. Este retroceso es una clara señal de tensión económica que se refleja en los mercados inmobiliarios».
El informe recoge una tasa de movilidad residencial que ha caído a un mínimo histórico del 11,2 % en 2024, debido sobre todo a la disminución de los traslados entre los propietarios de viviendas, que a menudo se ven «atrapados» por tipos hipotecarios por debajo del mercado. Los traslados entre estados también han disminuido, lo que ha frenado el crecimiento demográfico en estados de rápido crecimiento como Texas y Florida, y ha frenado las pérdidas en estados como California e Illinois.
La demanda de vivienda se ve aún más amenazada por las severas restricciones a la inmigración y el aumento de las deportaciones. La migración internacional neta se redujo a la mitad en 2025, y se espera que baje otro 75 % en 2026, hasta situarse en aproximadamente un tercio de su nivel medio entre 2001 y 2019.
La construcción se ralentiza a medida que aumentan las viviendas vacías, pero la vivienda asequible sigue siendo escasa
La construcción de viviendas nuevas volvió a ralentizarse en 2025. Las obras iniciadas de viviendas unifamiliares cayeron un 7 %, ya que los elevados costes de compra de viviendas frenaron la demanda y aumentaron las existencias sin vender, lo que llevó a los constructores a bajar los precios, reducir los tipos de interés y orientarse hacia viviendas y parcelas más pequeñas y rentables. La construcción de viviendas multifamiliares, aunque fue más sólida de lo esperado, se mantuvo por debajo de los máximos recientes, ya que los mercados tuvieron dificultades para absorber una gran oleada de nuevas entregas y la cartera de proyectos a corto plazo se redujo.
La carencia más grave y difícil de resolver es la de viviendas asequibles para los hogares con ingresos bajos y moderados. En 2024, 11,0 millones de hogares de inquilinos con ingresos extremadamente bajos competían por tan solo 3,8 millones de viviendas asequibles y disponibles. Las nuevas viviendas construidas a precio de mercado están prácticamente fuera del alcance de estos hogares y, a menudo, resultan inasequibles incluso para los inquilinos con ingresos medios.
«El parque de viviendas de alquiler bajo se está reduciendo rápidamente, y los mercados privados no son capaces de ofrecer suficientes viviendas realmente asequibles», dijo Alexander Hermann, investigador asociado sénior de JCHS. «El número de viviendas que se alquilan por menos de 1.000 dólares al mes, en términos reales, se redujo en más de 7 millones entre 2014 y 2024, mientras que las viviendas de alquiler más caro se dispararon. Si no hay nuevas ayudas importantes y protecciones más sólidas para las viviendas en riesgo, corremos el peligro de perder aún más del limitado parque de viviendas asequibles que queda».
Los gastos están por las nubes para los inquilinos y siguen subiendo para los propietarios
A pesar de las recientes bajadas en los alquileres de mercado en muchas áreas metropolitanas, la carga económica que supone el alquiler alcanzó un nuevo máximo según los últimos datos de 2024. El informe revela que 22,7 millones de hogares de inquilinos (el 49 %) dedicaban más del 30 % de sus ingresos a la vivienda, incluidos 12,1 millones (el 26 %) con una carga muy pesada, lo que significa que destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda. El número de inquilinos con dificultades económicas ha aumentado en 2,3 millones desde 2019, y son los hogares con menos ingresos y los inquilinos de minorías étnicas los que sufren las mayores dificultades.
Mientras tanto, los propietarios se enfrentan a unos gastos mensuales que se mantienen cerca de máximos históricos, ya que los gastos no hipotecarios se disparan: los impuestos sobre la propiedad subieron un 31 % entre 2019 y 2025, mientras que las primas medias mensuales de los seguros se dispararon un 72 %, ya que los fenómenos meteorológicos extremos y el cambio climático están causando daños cada vez mayores al parque inmobiliario del país y ponen en grave peligro a decenas de millones de viviendas.
Al mismo tiempo, los precios de la vivienda por las nubes y los tipos hipotecarios tan altos están impidiendo que muchos inquilinos den el salto a la propiedad. Los precios de la vivienda han subido un 54 % en todo el país desde 2020, y en 2025 el precio medio de venta de una vivienda unifamiliar de segunda mano era casi cinco veces superior a la renta media por hogar. Las ventas de viviendas de segunda mano siguen estancadas en 4,1 millones, su nivel más bajo en tres décadas, y la tasa nacional de propiedad de vivienda ha bajado durante dos años seguidos.
La ayuda federal es muy insuficiente, lo que supone una carga para los estados y las localidades
Las ayudas federales para la vivienda siguen siendo muy insuficientes en comparación con las necesidades y, aunque los recientes cambios en el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos ayudarán a financiar más viviendas durante la próxima década, la financiación para los vales de vivienda y la vivienda pública no está creciendo al mismo ritmo. En respuesta a esto, los estados y los municipios están ampliando e innovando sus propias herramientas: flexibilizando las normas de urbanismo y uso del suelo, concediendo créditos fiscales estatales para la vivienda, creando fondos fiduciarios para la vivienda y poniendo en marcha nuevos modelos de vivienda social y sostenible.
«Por todo el país, vemos cómo gobernadores, alcaldes y líderes locales están dando un paso al frente con soluciones creativas para ampliar la oferta y apoyar a los hogares más vulnerables», dijo Chris Herbert, director general de JCHS. «Pero estas iniciativas son puntuales y, a menudo, cuentan con una financiación precaria. Solo el Gobierno federal tiene la envergadura y la capacidad de resistencia necesarias para cerrar la brecha entre lo que ofrece nuestro sistema de vivienda y lo que pueden permitirse los hogares con menos ingresos. Sin una respuesta nacional más sólida, corremos el riesgo de agravar las desigualdades y de que la inestabilidad en materia de vivienda se convierta en algo permanente para millones de personas».
Sobre el Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda de Harvard
El Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda de Harvard se esfuerza por mejorar el acceso equitativo a viviendas dignas y asequibles en comunidades prósperas. Lleva a cabo investigaciones rigurosas para impulsar las políticas y las prácticas, y reúne a diversas partes interesadas para generar nuevas ideas que ayuden a abordar los retos en materia de vivienda. A través de la docencia y las becas, el centro orienta e inspira a la próxima generación de líderes en el ámbito de la vivienda.
